Conseil aux expats : se loger – III

Cet article fait suite aux deux précédents articles sur les conseils aux expatriés pour se loger.

Vous avez trouvé l’appartement de vos rêves ou, du moins, short-listé quelques uns ? La conclusion est proche mais peut encore réserver quelques surprises. Pour rappel, les forces en présence : le propriétaire (landlord), vous, futur locataire (tenant), et, souvent, l’agent immobilier (broker). Si le propriétaire loue en direct (via Craigslist, par exemple) ou si vous visez un immeuble moderne, vous pourrez vous dispenser de l’agent. Auquel cas, l’annonce indiquera « no fee » (pas de frais, sous-entendu d’agent immobilier).

L’agent ou le propriétaire vous aura probablement posé quelques questions avant ou pendant la visite mais, dans tous les cas, lorsque vous aurez exprimé le souhait de louer tel logement, il vous faudra communiquer les éléments suivants :

  • Vos coordonnées
  • Vos revenus (en dollars) et copie de votre contrat de travail, pour prouver que vous aurez bien les moyens de régler le loyer. À noter, une règle plus ou moins explicite est que vous devez gagner annuellement au moins 40 fois le loyer mensuel (autrement dit, votre salaire mensuel doit équivaloir à au moins environ 3,3 fois le loyer mensuel).
  • Les coordonnées de votre précédent propriétaire (américain, bien sûr), qui pourra attester que vous avez été un locataire réglo et payé votre loyer rubis sur l’ongle
  • Votre Social Security Number (SSN) ou votre numéro de contribuable (tax payer)
  • Votre credit score

Sauf que, fraîchement débarqué de l’étranger, vous n’avez a priori aucun des trois dernier éléments listés. Pour les décrypter, le Social Security Number (rien à voir avec le numéro de sécu français, même si le nom ressemble), est un numéro attribué à toute personne travaillant ou habilitée à travailler, et uniquement si vous en faites la demande. Généralement il sert également d’identifiant auprès des impôts et peut, sous certaines conditions, êtes attribuée à une personne sans autorisation de travail. Le credit score est le graal de toute location ou emprunt sur le sol américain et consiste en une note établie sur la base des crédits que vous avez contractés et remboursés, et qui décrète votre solvabilité et votre fiabilité à vous acquitter de vos dettes. Un article est consacré à ce sujet passionnant.

C’est là qu’entre en jeu un autre critère important dans le choix du logement : le degré de sympathie du propriétaire.

S’il est compréhensif, il admettra aisément que n’ayant jamais vécu auparavant aux États-Unis, vous n’avez jamais encore eu de propriétaire américain et que, tout juste arrivés, vous n’avez pas encore de SSN ni de numéro de contribuable américain. Quant au credit score, ça n’existe tout simplement pas dans le pays d’où vous venez (sauf si vous êtes Canadiens). En guise de bonne foi, si ça le chiffonne quand même un peu, vous pouvez toujours lui montrer que vous gagnerez amplement assez pour payer votre dû chaque mois, d’après votre contrat de travail, et que dans votre pays d’origine, vous avez de l’épargne, même si celle-ci n’est pas libellée en dollars.

Si le propriétaire est plus méfiant ou moins compréhensif, les choses peuvent se compliquer. Soit il ne va pas vous faire confiance, parce que dans son esprit tout être sensé a un SSN et, surtout, un credit score, et il considèrera que vous êtes à risque, soit, s’il est également peu scrupuleux, il va en profiter pour vous demander mille papiers et frais supplémentaires (cf. exemples quelques lignes plus loin). Dans ces cas-là, la première chose que le propriétaire vous demandera est un garant. Celui-ci, pour trouver grâce à ses yeux, doit impérativement répondre à tous les critères suivants :

  • être américain, ou du moins résident permanent aux USA
  • avoir un excellent credit score
  • gagner annuellement au moins 80 fois votre loyer mensuel (donc le double du taux précédent)

Sauf qu’à nouveau, vous n’avez probablement rien de tel sous le coude. Soit, vous réussissez à le convaincre, aidé de l’agent immobilier qui a tout intérêt à gagner ses frais, soit de nouvelles conditions ou exigences vont tomber. Un bail d’un mois renouvelable (où vous serez sur un siège éjectable), plusieurs mois de loyer d’avance (au lieu d’un seul normalement), une caution équivalent à plusieurs mois de loyer (au lieu d’un seul également), des frais plus ou moins farfelus (frais de déménagement du précédent locataire, frais pour votre emménagement (move-out et move-in fees, respectivement), etc.). Tous ces frais ne sont potentiellement pas légaux, mais le propriétaire tablera sur le fait que vous ne connaissez pas la loi. Si vous n’êtes pas au pied du mur à ce moment-là, mieux vaut temporiser et activer le plan B ou le plan C, en espérant tomber sur un propriétaire plus clément.

Si vous avez topé avec un propriétaire, plus que deux étapes, très classiques : la signature du bail et la remise des chèques (préalable nécessaire : avoir ouvert un compte en banque en dollars et disposer d’un carnet de chèques encaissables sur ce compte).

Le bail n’est pas forcément long mais prenez bien le soin de le lire en détail. Le propriétaire ou l’agent immobilier vous le présenteront toujours comme étant le standard, mais d’une part vous n’êtes probablement pas familiers d’un bail américain, même standard, et d’autre part, il y est écrit ce qui les arrange, quitte à avoir ajouté des conditions sortant de ce fameux standard. Une fois signé, il fera foi, mieux vaut donc bien s’assurer de ce qu’il implique. Vérifiez notamment qu’il n’est pas fait mention de frais incongrus (une caution supplémentaire pour votre animal alors que l’appartement est censé être pet-friendly, des frais supplémentaires pour l’utilisation du washer/dryer partie intégrante des lieux) ou des conditions improbables (pas plus d’une visite par mois, et pas plus de trois jours d’affilée, par exemple). Je n’invente rien, ces exemples sont issus, parmi d’autres, du bail qu’un propriétaire méfiant voulait nous faire signer. Nous avons préféré changer de crèmerie.

À savoir, les baux sont généralement contractés pour une durée d’une an, renouvelable, rarement deux. Lors du renouvellement, le propriétaire est libre de revoir à la hausse le loyer (sans plafond fixé par la loi, à ma connaissance). De plus, ici, le locataire s’engage à payer un an de loyer au propriétaire et, s’il doit rompre le bail plus tôt, à lui payer les mois restants (sauf s’il dégote un locataire pour prendre la suite immédiatement après lui, auquel cas il peut négocier). En revanche, le propriétaire peut expulser un locataire avec un préavis court (deux semaines par exemple), même avant expiration du bail.

Enfin, les frais à payer à la signature sont classiquement :

  • le premier mois de loyer d’avance
  • la caution (deposit), correspondant à un mois de loyer
  • les frais d’agence (broker’s fee), sauf si vous avez réussi à vous en passer, qui peuvent monter jusqu’à 15% du loyer annuel, mais qui correspondent généralement également à un mois de loyer. À noter, une loi a été votée ce mois-ci (février 2020) par la ville de New York qui oblige désormais les propriétaires à prendre à leur charge une partie des frais de broker.

A noter, enfin, que l’assurance habitation n’est pas obligatoire aux États-Unis. Le propriétaire est assuré pour le logement qu’il vous loue mais cette assurance n’englobe pas vos affaires. Libre à vous d’assurer ou non ces dernières.

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